Stratégies hypothécaires agricoles
Voici quelques stratégies qui vous aideront à réduire le risque de taux d'intérêt et à rembourser votre hypothèque plus rapidement.
Selon Rod Gardner, le marché des hypothèques agricoles n'a jamais été aussi actif. À titre de directeur régional de RBC Banque Royale pour le Centre-Ouest de l'Ontario, il a vu des acres et des bâtiments changer de mains en 2004 à un rythme inhabituellement élevé. D'après lui, cette situation est attribuable à plusieurs facteurs.
« Nous constatons une transition continue entre les générations, explique M. Gardner, ainsi que la poursuite de la consolidation d'exploitations agricoles commerciales à grande échelle et l'augmentation des achats de fermes d'agrément par des citadins. »
Comment les acheteurs établissent-ils leur hypothèque actuellement ? Sont-ils préoccupés par une hausse possible des taux ? Quels sont les termes les plus intéressants ? Selon M. Gardner, les producteurs chevronnés dont l'exploitation est bien capitalisée choisissent des hypothèques qui leur permettent d'atteindre de nombreux objectifs.
1. Alimentez le plan d'affaires de l'exploitation agricole. Lorsque M. Gardner et ses collègues de RBC Banque Royale préparent des hypothèques, ils adoptent la même perspective à long terme que leurs clients. « Nos clients ont habituellement une idée très précise de ce qu'ils veulent faire avec leur ferme, explique-t-il. Ainsi, une hypothèque est plus qu'une opération unique. Nous examinons le plan quinquennal du client et établissons l'hypothèque d'une façon qui s'harmonise aux plans d'expansion de la ferme. »
2. Protégez-vous contre une hausse des taux d'intérêt. On se demande encore quelle direction prendront les taux d'intérêt au Canada. Comme il est indiqué à la page 8 de la présente publication, les économistes de RBC Banque Royale ne prévoient pas d'autres hausses d'ici la fin de 2005. Cependant, M. Gardner encourage ses clients à adopter une approche défensive.
« Nous analysons le taux d'intérêt que peut tolérer une entreprise en particulier, précise-t-il. Si l'exploitation trouve difficile d'absorber une augmentation des taux de 2 % à 3 %, nous lui recommandons d'immobiliser le taux hypothécaire pour une période de trois à cinq ans. »
3. Faites le plus de versements possibles sur le capital. De nombreuses fermes génèrent des surplus supérieurs aux besoins immédiats de l'exploitation agricole et de la famille. En pareil cas, les producteurs optent souvent pour le remboursement anticipé du capital de l'hypothèque.
M. Gardner recommande régulièrement une stratégie qui permet aux producteurs de profiter de taux peu élevés grâce à une hypothèque à taux variable, tout en automatisant plus ou moins les remboursements anticipés du capital.
On peut établir un barème de paiements dans le cadre duquel le versement est fixé à un taux un peu plus élevé que celui dicté par les taux courants. Par exemple, au lieu de payer une hypothèque au taux préférentiel plus 1 % - soit 5,25 % selon les taux courants au moment de l'impression -, un producteur pourrait payer 7 %. En fait, le producteur applique des versements réguliers au remboursement anticipé de l'hypothèque.
« C'est une stratégie très courante qui permet au client de tirer parti du taux variable, mentionne M. Gardner, en plus d'intégrer le remboursement anticipé au barème de paiement. »
4. Financez l'achat au complet. Une hypothèque devrait être amortie en fonction de la durée de vie utile de l'actif. Dans le cas d'un terrain, les hypothèques de 25 ans étaient la norme auparavant. D'après M. Gardner, les agriculteurs ne veulent pas d'une hypothèque de plus de 20 ans, étant donné que les paiements sont à peine plus élevés que pour un amortissement sur 25 ans.
Dans le Sud-Ouest de l'Ontario, où l'agriculture est pratiquée intensivement, les achats de terrains seulement sont de plus en plus rares. Les bâtiments et autres actifs sont presque toujours inclus dans la transaction. L'hypothèque AgriRoyal® de RBC est très populaire pour cette raison. Avec l'option à prêts multiples, les producteurs peuvent diviser leur hypothèque en une série de petits prêts ; un pour le terrain, un pour les bâtiments, un pour le quota par exemple. Chaque prêt dans le cadre de l'hypothèque peut avoir différents termes d'intérêt, différentes périodicités de paiement et différents amortissements.
« Nous constatons également qu'il y a de nombreux producteurs qui profitent de l'option de réemprunt, mentionne M. Gardner. Lorsque l'hypothèque est remboursée, ils peuvent réemprunter une somme correspondant au montant d'origine, sans n'avoir à remplir d'autres documents ou à recourir au notaire. C'est un excellent choix pour les producteurs qui regardent vers l'avenir. »
Pour plus de renseignements sur l'hypothèque AgriRoyal ou obtenir des conseils sur le financement de l'achat d'une ferme, communiquez avec votre spécialiste en financement agricole de RBC Banque Royale.
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