Des arpents d’or
Les terres agricoles canadiennes sont un bon investissement
Les fermiers canadiens aiment acheter des terres, mais sont-ils motivés par une capacité réelle de produire des revenus, une stratégie de placement à long terme ou la possibilité d’améliorer leur trésorerie ?
Selon Financement agricole Canada, la valeur des terres agricoles au pays a progressé de 2,6 pour cent au premier semestre 2002, la plus forte hausse depuis cinq ans. Et elle a encore progressé de 2,6 pour cent dans la seconde moitié de 2002.
Le Québec a enregistré la plus forte hausse, avec un bond respectivement de 6,2 et de 1,9 pour cent aux 1er et 2e semestres. En Saskatchewan, où la valeur des terres agricoles baissait depuis plusieurs années, les prix ont progressé de 3,9 pour cent en 2002. Avec une hausse de 4,2 pour cent, le Manitoba a devancé toutes les provinces au 2e semestre de 2002.
En Ontario, les prix ont grimpé de 6,2 pour cent en un an. La demande pour les fermes d’agrément et les propriétés à la campagne poussent les prix autour d’Ottawa et dans le grand Toronto. Au coeur du sud-ouest, les terres destinées à la culture de la tomate et aux serres continuent de se vendre 12 000 $ l’acre.
Dans certaines parties du centre et de l’est de l’Ontario, les pressions urbaines, les hausses de productivité et la vigueur des prix des marchandises font monter le prix des terres agricoles, constate Doug Leach, représentant chez Coldwell Banker Coburn Realty, à Ottawa. Producteur laitier à la retraite, M. Leach est spécialisé dans les propriétés agricoles. Il note que les prix progressent régulièrement.
« Le prix moyen des terres de catégorie 1 et 2 entièrement drainées est de 1 100 $ l’acre, indique M. Leach. Il y a encore trois ans, vous pouviez acheter ces terres 600 $ à 700 $ l’acre. Les fermiers veulent ces terres et sont prêts à payer. »
LES TERRES AGRICOLES CANADIENNES SONT-ELLES TROP CHERES ?
Des prix élevés sont une excellente nouvelle pour les propriétaires fonciers, mais posséder des terres est-ce une bonne solution pour générer des revenus ? Oui, mais les propriétaires doivent être conscients des risques de surcapitalisation.
George Brinkman, économiste à l’université de Guelph, a comparé la structure financière des fermes au Canada et dans les États américains limitrophes. Il a comparé les chiffres des fermes ontariennes à ceux des fermes du Michigan, de l’Ohio, de la Pennsylvanie et de l’État de New York. Dans l’ouest, il a comparé les chiffres de l’Alberta, du Manitoba et de la Saskatchewan à ceux du Dakota du Nord et du Sud, du Kansas et de l’Oklahoma.
Il s’est rendu compte que le fardeau de la dette, au Canada, a doublé depuis 1981, alors qu’il est resté relativement stable aux États-Unis. Le ratio d’endettement moyen des fermes de l’Ontario pour les 20 dernières années est environ 2,8 fois plus élevé que dans les états limitrophes. Dans l’Ouest, ce ratio est 2,6 plus élevé que la moyenne américaine. Dans l’Est et l’Ouest du Canada, les ratios revenus/investissements en capital sont 2,6 fois plus élevés qu’aux États-Unis.
La terre et les bâtiments représentent plus de 80 pour cent des investissements en immobilisations. Il est clair que les Canadiens investissent plus d’argent dans les terres et les immeubles que ne le justifie la capacité de ces deux éléments de générer des revenus – du moins comparativement au modèle américain.
« Le ratio actuel capital/revenu signale un grave problème de surcapitalisation qui pèsera sur les producteurs pendant des dizaines d’années », avertit M. Brinkman.
La structure du capital des fermiers est beaucoup moins lourde de l’autre côté de la frontière, où les ratios d’endettement et capital/revenu sont nettement moins élevés. Les revenus sont deux à trois fois plus élevés qu’en Ontario. Et ce n’est pas parce que les subventions américaines sont plus généreuses. En fait, depuis 1999, 59 pour cent du revenu agricole net dans la région des Grands Lacs provient du marché contre 8,5 pour cent seulement en Ontario, revenus provenant des produits soumis à la gestion de l’offre compris. Dans cette région, depuis 1991, 76,4 pour cent du revenu agricole proviennent du marché, contre 24,5 pour cent en Ontario.
LES NUAGES S’ACCUMULENT À L’HORIZON
Les ratios d’endettement donnent une indication de délais nécessaires pour rembourser une dette. Aux États-Unis, il fallait, ces quinze à vingt dernières années, de 3 à 4 ans et demi de revenus pour rembourser la dette – en prenant le revenu intégral pour éteindre la dette. Les fermiers canadiens se débattent avec des ratios beaucoup plus élevés.
La faiblesse des taux d’intérêt des vingt dernières années a contribué à soutenir la viabilité des fermes canadiennes. Mais si les taux augmentent ? Dans les années 80, les ratios d’endettement variaient de 5,3 à 14,5. En 2001, ce ratio était de 13,6 en Ontario. Il fallait donc 13,6 ans pour rembourser tous les prêts à condition de consacrer le moindre sou à la réduction de la dette.
La situation est identique dans les Prairies, mais les écarts sont encore plus grands en raison des fortes variations des revenus affectés par les sécheresses et d’autres catastrophes naturelles. La crise d’endettement des fermes des années 80 ne sera rien à côté de ce que l’on verra si les taux augmentent considérablement.
Si l’achat de terres ne devrait se faire qu’en vue de générer des revenus à long terme, les arguments ne manquent pas non plus pour justifier l’idée d’investir les profits dans la propriété foncière purement à titre d’investissement.
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Comparaison de la valeur des terres agricoles – variations semestrielles en pourcentage des terres agricoles par province, du 1er janvier au 1er juillet 2002. (Source : FAC)
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